Ingatlanjog: Dr. Németh József ingatlan ügyvéd válaszol
Dr. Németh József, partner, ügyvéd, Visegrad + Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás
2008-ban végeztem az ELTE Állam- és Jogtudományi Karán, eközben 2005/2006-os tanévben a Bécsi Egyetem Jogi Karán osztrák és európai jogot hallgattam ERASMUS-ösztöndíjjal. 2011/2012-ben a göttingeni Georg-August Universität LL.M-képzésén vettem részt, majd szakmai gyakorlaton vettem részt egy hannoveri ügyvédi irodában.
Hat évig dolgoztam a magyar PwC Legal-nél (Réti, Antall és Társai Ügyvédi Iroda), ahol jelentős tapasztalatokra tettem szert ingatlanjog ügyletekben, peres képviseleti és pénzügyi, gyógyszeripari, szabályozási és adatvédelmi területen.
2015-ben csatlakoztam a KNP Ügyvédi Irodához, ahol elsősorban gyógyszerjoggal és peres ügyekkel foglalkoztam. 2016-tól a KPMG Legal csapatában dolgoztam, ahol elsősorban adatvédelmi joggal, a GDPR-nak való megfeleléssel, valamint peres képviselettel foglalkoztam. 2018-tól kizárólag a Németh József Ügyvédi Iroda építésére koncentrálok, amely 2021-től a Visegrad+ Legal Illés & Németh Ügyvédi Társulás alapító tagjaként nyújt jogi szolgáltatást ügyfelei részére.
Tegye fel bátran a kérdését Ön is a megveszLAK-on, ha ingatlanjogi ügyvéd tanácsára lenne szüksége! Dr. Németh József ügyvéd válaszol hamarosan a feltett jogi kérdésre.
Ingatlanjog kérdések és válaszok
Kérdező: Nagy Zsolt
2022. 12. 13. 19:56:37
Tisztelt ügyvéd úr!
A házam előkertjébe 5-6 éve egy kocsibeállót építettem fagerenda és polikarbonátból. Idén elkezdődött egy útfelújítas az utcában és most úgy rakták le magas padkakövet, hogy lényegében nem tudom használni a kocsibeállót. A garázslejarónál normálisan alacsonyra épitették, de mellette felemelték kb. 15 cm-rel. Kerestem a városfejlesztési osztályt ahova tartozik az útfelújítás de semmi válasz, sőt még megkérdőjelezték hogy van e engedélyem az építményre. Tudtommal ilyenre nem kell engedély. Mit tudok ilyekor tenni? Ha átadják az utat elvileg májusban, akkor nekiesek egy nagy flexxel és levágom akkor mit kaphatok?
Köszönettel
Nagy Zsolt
A házam előkertjébe 5-6 éve egy kocsibeállót építettem fagerenda és polikarbonátból. Idén elkezdődött egy útfelújítas az utcában és most úgy rakták le magas padkakövet, hogy lényegében nem tudom használni a kocsibeállót. A garázslejarónál normálisan alacsonyra épitették, de mellette felemelték kb. 15 cm-rel. Kerestem a városfejlesztési osztályt ahova tartozik az útfelújítás de semmi válasz, sőt még megkérdőjelezték hogy van e engedélyem az építményre. Tudtommal ilyenre nem kell engedély. Mit tudok ilyekor tenni? Ha átadják az utat elvileg májusban, akkor nekiesek egy nagy flexxel és levágom akkor mit kaphatok?
Köszönettel
Nagy Zsolt
 | Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Uram! Úgy értem, hogy az önkormányzat megbízásából munkát végző vállalkozó az útfelújítási munkák során padkakövet tett le a kertes ingatlana előtti útszakaszon. Úgy értem, hogy Ön az előkertben kialakított egy kocsibeállót, amely sem falazattal, sem pedig ajtóval nem rendelkezik. Úgy értem, hogy ezt a kocsibeállót az önkormányzat felé nem jelentette be. Úgy értem, hogy a kivitelező a garázsbejáró esetében alacsony padkakövet, a kocsibeálló esetében pedig magas padkakövet használt. Úgy értem, hogy az önkormányzat álláspontja szerint a kocsibeálló engedély nélkül épült. Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet I. mellékletének 8. pontja szerint nem kell építési engedély a nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 m homlokzatmagasságot. Továbbá az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. mellékletének 19. pontja alapján nem kell engedély „a telek természetes terepszintjének építési tevékenységgel összefüggő, 1,0 m-nél nem nagyobb mértékű, végleges jellegű megváltoztatására”, valamint a 30. pontja alapján a „közforgalom elől elzárt, telken belüli út, parkoló, áteresz, bejáró-, átjáró-híd építéséhez”. Amennyiben a beálló a fenti szabályoknak és a helyi építési szabályzatban foglalt feltételeknek megfelel, úgy felmerülhet, hogy az önkormányzat tévesen helyezkedett arra az álláspontra, hogy Önnek engedélyt kellett volna kérnie a kocsibeálló építéséhez. Ezt csak a konkrét építmény vizsgálata után lehet megállapítani. Semmiképpen nem javaslom, hogy saját maga kivitelezze a padkakövek „átalakítását”, mert egyrészről erre vélhetően nincs jogosultsága. Másrészről pedig amennyiben az átadás-átvétel e miatt meghiúsul, vagy a vállalkozónak a kötbérfizetési kötelezettsége keletkezik, akkor Önnel szemben kárigénnyel léphet fel a vállalkozó és az önkormányzat is. Ezen kívül az Ön jogellenes beavatkozását követően vélhetően a magas padka helyreállítása is meg fog történni, így a problémát ez tartósan nem oldja meg. Azt javaslom, hogy ezt követően kezdeményezzen az önkormányzattal és a vállalkozóval háromoldalú megbeszélést azért, hogy a kocsibeálló használható lehessen. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Beatrix
2023. 01. 25. 16:38:46
Tisztelt Dr. Németh József!
Ingatlan vásárlás előtt állunk, szeretnénk a CSOK-ot is igénybe venni. Megvan egy kiszemelt ingatlan, azt mondták, hogy osztatlan közös tulajdon, és van ügyvédi megosztási szerződés. Kint voltunk a helyszínen, láttuk is, hogy telken belül a ház mögött van egy kerítés és mögötte már épült egy másik ház. Ennek bejárata a másik utcából nyílik. Lekértem a térképmásolatot, viszont ezen nincs feltüntetve se a megosztás, se az újonnan felépült ház, csak az az egyetlen egy darab ház van rajta, amit mi szeretnénk megvenni. A tulajdonos azt mondta, hogy hitelképes az ingatlan, mert ők is így vették.
Érdeklődnék, hogy így, hogy nincs ugyan feltüntetve a telek megosztás se, és az újonnan épült ház se a térképmásolaton, de megosztási szerződés van, a bank így is fog hitelt adni nekünk?
Köszönöm válaszát!
Üdv, Beatrix
Ingatlan vásárlás előtt állunk, szeretnénk a CSOK-ot is igénybe venni. Megvan egy kiszemelt ingatlan, azt mondták, hogy osztatlan közös tulajdon, és van ügyvédi megosztási szerződés. Kint voltunk a helyszínen, láttuk is, hogy telken belül a ház mögött van egy kerítés és mögötte már épült egy másik ház. Ennek bejárata a másik utcából nyílik. Lekértem a térképmásolatot, viszont ezen nincs feltüntetve se a megosztás, se az újonnan felépült ház, csak az az egyetlen egy darab ház van rajta, amit mi szeretnénk megvenni. A tulajdonos azt mondta, hogy hitelképes az ingatlan, mert ők is így vették.
Érdeklődnék, hogy így, hogy nincs ugyan feltüntetve a telek megosztás se, és az újonnan épült ház se a térképmásolaton, de megosztási szerződés van, a bank így is fog hitelt adni nekünk?
Köszönöm válaszát!
Üdv, Beatrix
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Kedves Beatrix! Köszönöm szépen a kérdését. Úgy értem, hogy használati megosztással érintett ingatlan tulajdoni hányadát kívánnák családi otthonteremtési kedvezmény igénybe vétele mellett megvásárolni. Helyesen tette, hogy a térképmásolatot az adásvételi szerződés előkészítése kapcsán lekérte, mert az is fontos információkat tartalmazhat Önöknek. Ugyanakkor a tulajdonosok között esetleg megkötött megosztási szerződésben foglaltakat a térkép nem tünteti fel. Amennyiben az ingatlan valamikori tulajdonosai valóban kötöttek használati megosztásról szóló megállapodást, azt érdemes az eladótól legalább másolati formában elkérni, és megvizsgálni. Ha az nem áll rendelkezésre, de azt az illetékes földhivatalhoz benyújtották, akkor az az ingatlan-nyilvántartás okirattárában szerepel, és a tulajdonos, vagy az ő engedélyével Önök is kikérhetik. A használati megállapodás alapján az egyes épületekhez tartozó használati jogok tartalma megállapítható. Ha a használati megosztási megállapodás megfelel a jogszabályoknak, úgy a gyakorlat szerint azt a hitelintézetek el szokták fogadni, de természetesen ezt előzetesen tisztázni kell a konkrét hitelintézettel. Annak, hogy egy már felépült ház miért nem szerepel a térképmásolaton, sajnos több oka is lehet, ennek érdemes mindenképpen utánanézni, akár ügyvéd segítségével is. Tisztelettel: dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: ZSÁK GABRIELLA
2022. 10. 11. 10:37:46
Tisztelt Dr. Németh József!
Érdeklődni szeretnék, hogy 2021.12.21-én eladtam az ingatlanomat. Mennyi időn belül kell másik ingatlant vennem ,hogy vagyonszerzési adó mentességet kapjak. Menyi időn belül kell ingatlant vegyek? Ha nem veszek másik ingatlant akkor milyen mértékű az adó?
Érdeklődni szeretnék, hogy 2021.12.21-én eladtam az ingatlanomat. Mennyi időn belül kell másik ingatlant vennem ,hogy vagyonszerzési adó mentességet kapjak. Menyi időn belül kell ingatlant vegyek? Ha nem veszek másik ingatlant akkor milyen mértékű az adó?
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Úgy értem, hogy ingatlanát 2021-ben eladta, és másik ingatlan vásárlást tervezi, amelyre tekintettel érdeklődik az adózási, illetve illetékfizetési szabályokról. Feltételezem, hogy vagyonszerzési adó alatt a vagyonszerzési illetéket érti, illetve azt, hogy az eladott és vásárolni kívánt ingatlan is lakóingatlannak minősül. Általánosságba véve elmondható, hogy amennyiben ingatlant vásárol, akkor vagyont szerez, amely vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet az Ön számára. Az illeték alapja a szerzett vagyon értéke, az illeték mértéke pedig a szerzett vagyon 4 %-a. Ha viszont az új lakás vásárlást megelőző három éven belül adta el a korábbi lakását, vagy a meglévő lakását az új lakás vásárlását követő egy éven belül adja el, akkor az eladott és a megvett lakóingatlan (tulajdoni hányad) forgalmi értéke közötti különbözet minősül az illeték alapjának (ez az ún. cserét pótló vétel). Illetékfizetési kötelezettség csak akkor keletkezik, ha a két forgalmi érték különbözete pozitív, vagyis a vásárolt ingatlan (tulajdoni hányad) forgalmi értéke magasabb, mint az eladott ingatlan (tulajdoni hányad) forgalmi értéke. Tisztelettel: dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: Erdős Tibor
2022. 11. 22. 11:46:09
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Rendelkezem egy 1/1-es ingatlannal, amin jelzálog hitel van. A hitelt a feleségem vette fel, én adtam hozzá a fedezetet, így én vagyok az adóstárs. Szeretnénk az ingatlant a nagykorú lányunkra íratni. Megoldható-e a tulajdon jog átruházása úgy, hogy a bank felé meglévő tartozás marad, és ő adóstársként belép a szerződésbe?
Válaszát előre is köszönve:
Erdős Tibor
Rendelkezem egy 1/1-es ingatlannal, amin jelzálog hitel van. A hitelt a feleségem vette fel, én adtam hozzá a fedezetet, így én vagyok az adóstárs. Szeretnénk az ingatlant a nagykorú lányunkra íratni. Megoldható-e a tulajdon jog átruházása úgy, hogy a bank felé meglévő tartozás marad, és ő adóstársként belép a szerződésbe?
Válaszát előre is köszönve:
Erdős Tibor
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Uram! Köszönöm szépen megtisztelő kérdését. Úgy értem, hogy az Ön tulajdonát képező ingatlan jelenleg egy banki kölcsön fedezetéül szolgál. Úgy értem, hogy az ingatlant lányára kívánja átruházni, és ennek módjáról érdeklődik. Ehhez meg kell vizsgálni azt, hogy az ingatlan tulajdoni lapján a kölcsönt nyújtó pénzügyi intézmény javára elidegenítési és terhelési tilalom került-e feljegyzésre. Amennyiben igen, úgy az átruházáshoz előzetesen be kell szerezni az érintett pénzügyi intézmény hozzájárulását is, majd azt be kell nyújtani az illetékes ingatlanügyi hatósághoz az átruházásról szóló szerződéssel együtt. Hozzájárulás hiányában a tulajdonváltozás nem fog megtörténni. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
Kérdező: boros zsuzsa
2022. 11. 23. 10:46:23
Tisztelt Ügyvéd úr!
Érdeklődök, hogy mi számít lakható ingatlannak?
Milyen feltételeknek kell megfelelni?
Köszönöm szíves válaszát.
Tisztelettel:
Boros Zsuzsanna
Érdeklődök, hogy mi számít lakható ingatlannak?
Milyen feltételeknek kell megfelelni?
Köszönöm szíves válaszát.
Tisztelettel:
Boros Zsuzsanna
| Dr. Németh József ügyvéd válasza Tisztelt Hölgyem! Köszönöm szépen megtisztelő kérdését. A hatályos jogszabályi rendelkezése nem határozzák meg a lakható ingatlan fogalmát. Ezzel együtt a kérdésre a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) rendelkezései adhatnak támpontot, amelyek komfortfokozatok szerint sorolják be az egyes lakásokat. A Lakástv. 91/A. § szerint a lakás olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. Banki hitelfelvétel esetén a lakható ingatlan fogalmát jellemzően a bank által alkalmazott kritériumok határozzák meg, amelyek a fenti meghatározásoktól eltérően is meghatározhatják azt az ingatlant, amely a kölcsön fedezetéül az adott bank által elfogadható. Tisztelettel: Dr. Németh József ügyvéd |
A kérdésre adott válasz kizárólag az adott napon kapott tájékoztató jellegű információnak minősül, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak, továbbá nem helyettesíti a személyes jogi tanácsadást. Javasoljuk, hogy jogi problémáival kapcsolatos végső döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon ügyvédjével.
